孫榮寧律師走進廊坊日報編輯部，做客第481期“廊坊日報公益行動——律師法律援助熱線”欄目

文章來源：廊坊律師孫榮寧    更新時間：2019-7-30 17:22:54

文章轉載自：廊坊市人民政府   http://www.lf.gov.cn/Item/63738.aspx

2016年11月10日 來源: 《廊坊日報》 作者: 字體： 小　大 

       11月8日9時至11時，河北泰科律師事務所孫榮寧律師走進本報編輯部，做客第481期“廊坊日報公益行動——律師法律援助熱線”欄目，現場接聽讀者電話，解答相關法律咨詢。

       本報記者 高原

       簽訂了房屋買賣合同，房價看漲，可以不賣嗎?

       市民王女士：我前段時間賣了一套房子，并和買方簽訂了房屋買賣合同，現在已經辦理了銀行按揭?，F在房價看漲，我可以反悔嗎?對方不同意怎么辦?

       律師解答：《合同法》第60條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用的原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。如果對合同的生效沒有附加其他條件，房屋買賣合同簽訂即生效，并約束合同各方，各方當事人應當按照合同約定全面如實履行自己的義務，不可以隨便解除。若對方有其他違約行為，當另行考慮。本案中若買方無任何違約行為，您是不能隨便解除合同的?！逗贤ā返?07條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據此項規定，買方有權要求您繼續履行合同并承擔違約責任。

       跟房主妹妹簽訂二手房買賣協議，但房主不賣，協議是否生效?

       市民李女士：我前兩天看上一套二手房，跟房主的妹妹簽訂了買賣合同，后來房主不賣了，我該怎么辦?

       律師解答：本案中需判斷的是房主的妹妹簽合同時是否獲得了房主的明確授權，或者簽合同后房主是否按照該合同履行了相關義務，如協助辦理銀行貸款手續。若以上兩個事實均不存在，且沒有房主的事后追認，在現有情況下是不能要求房主出賣房屋的。

     《合同法》第51條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效;《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。您雖然與房主的妹妹簽訂了房屋買賣合同，但沒有得到房主的明確追認，則簽訂的房屋買賣合同對房主不產生效力，根據合同的相對性原則，僅約束您與房主的妹妹。因房主的妹妹沒有處分權，合同不能實際履行，您只能要求房主的妹妹解除合同并承擔違約責任。

       房主一房二賣，并辦理了過戶登記，我該怎么辦?

       市民劉先生：我最近買了一套房子，還沒過戶，房主又將該房子賣給了別人，并且辦理了過戶登記，我還能要回房子嗎?

       律師解答：房主在已經將房屋出賣給您但沒過戶的情形下，將房屋再次賣給了第三人，通稱“一房二賣”。本案中需要判斷第三人購買該房屋時是否是善意?！段餀喾ā?第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。主要看第三人是否支付了合理的對價，是否已經辦理完過戶登記。若第三人是善意取得，則您只能要求出賣方賠償損失，不能要回房屋。