劉xx與廊坊市xx房地產經紀有限公司、河北xx房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案代理詞

文章來源：廊坊律師孫榮寧    更新時間：2019-12-18 9:43:35

       尊敬的審判員：

       根據《中華人民共和國民事訴訟法》第58條的規定，我受河北泰科律師事務所的委派，擔任劉xx的訴訟代理人，依法參加本案審理，現經法庭調查，依據我國相關法律規定，發表如下代理意見：

       一、涉案的《夢熙園房源認購協議書》、《夢熙園房屋買賣合同》應當被認定為無效。

       被告xx房地產已經明確涉案房屋無法取得預售許可證。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效?！惫噬姘负贤瑧敱徽J定為無效。

       二、被告xx房地產作為被告xx房地產的代理人收取的6萬元電商費應當由被告xx房地產負連帶償還責任。

       庭審中被告xx房地產已經明確承認其委托被告xx房地產對外銷售涉案房屋，故被告xx房地產與被告xx房地產之間形成委托代理關系，在銷售房屋過程中，被告xx房地產應當根據《合同法》第四百零四條“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人?！?的規定將收取的所有購房款項（包含電商費）轉交給被告xx房地產。

       原告與被告xx房地產簽訂的《夢熙園房源認購協議書》中明確約定，原告享受電商6萬抵10萬，免物業費一半，贈送地下室的購房優惠政策，而xx房地產則是該優惠政策權利義務的直接合同相對方，故原告按照協議的約定向被告xx房地產的銷售方被告xx房地產支付電商費6萬元系是對《夢熙園房源認購協議書》的履行。被告xx房地產為原告出具的6萬元收據中，明確寫明是“電商費”，根據《合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！北桓鎥x房地產以其自己名義收取的電商費應當直接約束被告xx房地產。

       另根據《商品房銷售管理辦法》第二十五條的規定“房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務?！奔暗诙藯l的規定“受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用?！奔啊逗贤ā返谒陌倭阄鍡l的規定“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬?！?，被告xx房地產在代理銷售商品房時，只能收取被告xx房地產支付的傭金報酬，而不能向原告收取任何費用。故其向原告收取的“電商費”的權屬應該歸于被告xx房地產，被告xx房地產稱該筆費用為“中介費”缺乏事實和法律依據，不應采信。

       庭審中已述的觀點在此不再贅述，綜上，被告xx房地產應當對償還6萬電商費用承擔連帶責任。

代理人：孫榮寧律師

河北泰科律師事務所

                                            2019年10月14日