徐XX與劉XX、張XX、李XX房屋買賣合同糾紛、居間合同糾紛案代理詞

文章來源：廊坊律師孫榮寧    更新時間：2019-12-17 15:45:28

       尊敬的審判長、審判員：

       根據《中華人民共和國民事訴訟法》第58條的規定，我受河北泰科律師事務所的委派，擔任徐XX的訴訟代理人，依法參加本案審理，現經法庭調查，依據我國相關法律規定，發表如下代理意見：

       被告劉XX的主要答辯意見：

       2017年6月2日，廊坊市發布第二次限購政策后，被告劉XX不具備購房資格，合同無法繼續履行。（未提交證據）

       被告張XX的主要答辯意見：

       涉案合同不能履行的原因系銀行貸款政策變更導致不能貸款，合同無法履行。（未提交證據）

       現圍繞庭審主要爭議焦點，發表意見如下：

       一、“高評高貸”條款的無效并不影響合同其他部分的效力，涉案合同有效。

       原被告簽訂的《房產買賣合同》（以下簡稱“合同”）中第三條約定定金6萬元，銀行貸款164萬元的支付購房款的方式，系調高涉案房屋評估價以獲取銀行更高額的貸款，屬雙方惡意串通損害貸款銀行的利益，應當認定為無效約定。但根據《民法總則》第一百五十六條“民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！薄逗贤ā返谖迨鶙l“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！北景负贤m部分無效，但不影響其他部分效力，其他部分仍然有效，雙方合同其余條款系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定為有效，對雙方均具有法律約束力，雙方均應按照約定全面履行各自的義務。

       二、涉案合同中關于終止合同的條款僅有兩處，但本案當前情形均不適用，故涉案合同應當繼續履行。

       1.涉案合同第六條第6項約定“如因國家政策變動等不可抗力因素影響，導致貸款審批不成功并經銀行和丙方（中介）確認，由此導致合同終止的情況，甲方（原告）有義務并承諾無條件將已交付的定金和首付款如數返還，雙方互不承擔違約責任?！?/p>

       本案中，目前尚未開始辦理銀行貸款，故不適用于上述情形；雖然中介張XX答辯稱“涉案合同不能履行的原因系銀行貸款政策變更導致不能貸款，合同無法履行?！钡唇涖y行確認，也未提交任何證據予以說明，故也不適用于上述情形。

       另，根據2017年12月25日，原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話錄音中，于XX表示不是貸款辦不了，是高評的價格與理想的價格有些差距，具體表述為“那會已經評了到不了兩萬，是一萬多”；2018年3月7日，原告兒子張XX與中介銷售王XX的通話錄音中，王XX也表示不是銀行拒貸，是評估價降低了，具體表述為“銀行那兒現在不是拒貸了嗎，不是拒貸，是盈貸，主要是評估價降低了?！币部傻弥?，本案并不是被告張XX所稱的國家政策變動等不可抗力導致不能貸款，而是高評高貸無法實現，故也不適用于上述情形。

       再者，從現有證據來看，原被告并未約定如無法辦理高貸手續則不履行涉案合同，故被告也不得以高貸手續無法辦理為由拒絕履行合同。

       同時根據合同第七條第3項“貸款過程中，乙方（被告劉XX）提出終止貸款或者減少貸款額，則乙方必須補齊所差房款，并繼續履行此合同，同時承擔由此造成的經濟損失?！北景笐斃^續辦理貸款手續，銀行批貸不足部分，被告劉XX應當補齊。

       2.涉案合同第七條第8項約定“如因洪水、地震、火災等不可抗力因素，導致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承擔責任?！?/p>

       庭審中，被告劉XX答辯稱“2017年6月2日，廊坊市發布第二次限購政策后，不具備購房資格，合同無法繼續履行?！?strong>其并未提交任何證據進行證明，其也從未告知過原告，其不具備購房資格。

       然而，2018年3月3日，原告兒子張XX與劉XX的通話錄音中，劉XX仍明確承諾，多次強調其具備購房資格，有購房資格證。具體表述為“我那個購房的證肯定是有，我購房的證絕對有，我購房的證，有！”、“就是那個購房證，咱絕對是有，咱們一點也不犯，啥毛病也不犯”；2017年12月25日，原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話錄音中，于XX也明確表示，被告劉XX有購房資格證，且能查出來。具體表述為“她有呀，現在能查出來，購房資格證她有”故不適用于上述情形。

       另，根據合同第十條第5項約定“甲方（原告）同意乙方（被告）更換人名?！痹摋l款系2017年5月9日簽訂合同時單獨添加的補充條款。即，若后期限購政策變動，被告劉XX不具備購房資格時，其也會通過變更購買人的方式購買涉案房屋，不影響合同的繼續履行。

       而今，房價下跌，被告劉XX若繼續履行涉案合同，則相當于買貴了將近50萬元。在此情形下其又稱不具備購房資格，實際上是為了逃避繼續履行高價房屋買賣合同，逃避違約責任。

       綜上，本案并不適用于涉案合同中約定的終止合同的情形。因此，涉案合同應當繼續履行。

       三、被告劉XX的違約行為：

       1.被告劉XX未在合同約定的期限內辦理銀行貸款及過戶手續。

       合同第四條第3項約定“經甲乙雙方協商，同意于2017年6月30日前辦理過戶手續，雙方不得以任何理由拖延過戶時間，否則，每逾期一日由違約方向對方支付房款總額的1‰作為滯納金，如因國家政策變動或銀行審批延期的情況，經銀行和丙方確認，不屬于違約行為?！?/p>

       2017年5月9日，簽訂合同后被告劉XX并未申請辦理銀行貸款手續，也未提交任何貸款材料。也未向原告賬戶支付貸款時應當支付的首付款。

      【比如，貸款額為164萬元，假設“高評高貸”方式，則涉案房屋評估價：164萬÷70%=234.3萬元；申請貸款時，應當向銀行提交已經足額（30%）支付首付款的銀行流水：即上述評估價的30%，70萬元作為首付款，由被告劉XX的銀行賬戶支付至原告的銀行賬戶。待材料遞交后原告再將上述款項通過其他方式轉回到被告劉XX的賬戶。

       被告劉XX沒有任何理由的，拖延辦理銀行貸款手續至今，致使超出合同約定的過戶時間，已經構成根本違約。

       2. “高評高貸”手續無法實現后，被告劉XX拒絕履行合同。

       2017年12月23日，原告從中介銷售王XX處得知，“高評高貸”手續無法實現，后原告要求中介協調；2017年12月25日，中介銷售于XX告知原告，被告劉XX不同意提高首付，具體表述為“人家說我就這些錢，我就買這房子我就這些錢，你現在讓我多掏，我沒有那個錢，你說我怎么給呀?！?；2018年3月7日，中介銷售王XX告知原告，讓被告劉XX多加首付，被其拒絕，被告劉XX已經無心購房，具體表述為“如果她要買，她就早想辦法了，當時我們跟她說讓她出首付，多加首付也能買了，也是沒心兒?！?/p>

       被告劉XX作為有完全民事行為能力的買方主體，在簽訂合同時應當負有審慎的注意義務，即被告應當知悉其自身履約能力及 “高評高貸”無法辦理的可能，辦理高貸手續勢必會造成向銀行提供虛假資料的情形，既違反誠實信用原則損害銀行的利益，又可能存在銀行發現提供虛假資料停止放款的風險，故對其履約過程中可能增加首付款應當具有一定的預見性，并進行必要的經濟準備。而其在高貸手續無法辦理時，直接拒絕增加首付款，拒絕繼續辦理銀行貸款的行為，已經構成根本違約。

       3.庭審中被告劉XX稱2017年6月2日以后便不具備購房資格，但從未告知過原告，反而在2018年3月3日，仍向原告保證承諾其具備購房資格，違反了誠實信用，構成根本違約。

       2017年6月2日，廊坊市發布第二次限購政策，外地戶口需提供3年社保繳費記錄或納稅證明。若被告劉XX不符合購房資格，其應當在第一時間告知原告和中介其不具備購房資格，而不是告知原告其具備購房資格。（被告劉XX并未提交其不具備購房資格的相關證據）

       另，原告分別于2017年12月25日向中介銷售于XX、2018年3月3日向被告劉XX本人核實確認：劉XX是否具備購房資格。均告知：有購房資格。

       合同履行過程中，被告劉XX作為買方，應當時刻關注廊坊市限購政策，及購房資格問題，其應當知道自己是否具備購房資格。若其具備購房資格，而在庭審中又以不具備購房資格為理由，拒絕履行合同，構成根本違約；若其不具備購房資格，不僅沒有第一時間通知原告，反而在2018年3月3日時仍然保證承諾，欺騙原告其具備購房資格，給原告其能繼續履行合同的期待，致使原告損失擴大。無論劉XX是否具備購房資格，其都違反了誠實信用原則，構成根本違約。

       四、中介的違約行為：

       1.違反忠實居間義務：并未告知原告現行的限購限貸政策，致使原告在不知現行政策的情況下簽訂“高評高貸”。

       2017年3月21日，廊坊市人民政府發布《關于進一步加強房地產市場調控的意見》，意見第一條“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；

       對引進的外來人才、取得居住證且自購房之日起前2年內在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險的非本地戶籍居民家庭，憑有關證明文件參照執行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

       人行、銀監部門要指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付比例，各商業銀行要嚴格執行并進一步加強住房信貸風險控制?！?nbsp;

       截止至2017年5月9日本案合同簽訂時，已經時隔將近2個月，作為專業的房產中介公司，應當熟知該政策，但其并未告知原告現行的限購限貸政策。

       2.違背誠實信用原則，違反貸款規定、貸款政策：促成“高評高貸”違規交易。

       合同簽訂時，因原告著急用錢，故要求首付不低于41萬，后中介為促成交易，告知原告交易肯定沒問題，并承諾2017年8月1日如果銀行還沒有放款，先給原告補齊到41萬，等原告收到銀行放款后，再還給中介。

       故在合同中進行了如下約定：第六條第5項“丙方（中介）為甲乙雙方提供訂立合同的居間服務，并見證甲乙雙方簽訂房屋買賣合同之事實，為保證該房屋買賣安全高效和甲乙雙方交易安全，由丙方全權辦理房屋貸款及過戶手續，甲乙雙方不得自行辦理貸款及過戶手續，三方應嚴格按照本合同條款履行?！?、第十條第2項“如此房2017年8月1日之前放不了款，丙方承諾于8月1日之前借款給甲方（原告）35萬元?！敝薪橄当敬巍案咴u高貸”的促成方。

       其在明知上述的限購限貸政策下，仍然促成首付6萬（經計算，首付比例為3.5%），貸款164萬元的交易（合同第三條），包攬貸款一切事宜（合同第六條第5項）。并過分承諾放款時間為2017年8月1日前，否則借款給原告35萬元（合同第十條第2項），以博取原告信任。從而賺取13萬的高額中介費?。?！

       3.沒有盡到完全的告知義務：隱瞞無法“高評高貸”的事實。

       簽訂合同后，明知無法辦理高評高貸時，未告知原告，讓原告提前打算。合同約定的2017年6月30日過戶期限屆滿后，也未告知原告。

       2017年12月25日，原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話記錄中，于XX明確表示在2017年7月19日給原告30萬元、8月28日給原告5萬元的時候，就已經知道高評高貸無法繼續進行，但是并沒有告訴原告。具體表述為“其實當時公司真的能借給您這35萬，已經是挺夠意思的了”、“當時是應您借這錢了，但是當時這手續沒走，當時應您這錢，咱合同上寫的是什么，好比說咱走完了，錢沒放下來是吧，說咱給您。但是借您錢前兒，連貸款手續都沒走呢”、“在我們知道它出問題的時候，銀行行長換的時候，當時我就給您拿這錢，因為我感覺能拖拖是拖拖，但是公司確實有點緊張”。由此證明，2017年7月19日、8月28日，中介明明已經知道高評高貸無法繼續進行，但沒有盡到完全的告知義務，仍然隱瞞原告，給付原告35萬元，使原告對合同能繼續履行抱以期待，繼續等待。

       4.遲延履行告知義務：長達多半年之后，才告知原告無法辦理高評，致使原告損失擴大。

       直到2017年12月23日，中介王XX找原告索要35萬元時，才道出實情，致使原告遲了多半年才知道實情。此時，房價已經大幅下跌，從成交時的16000元/㎡（106㎡，170萬元）降至12000元/㎡左右，即總價降至120萬左右。遠遠的增加了原告與被告劉XX協商溝通的難度。若涉案合同不能繼續履行，將直接導致原告轉售利益損失50萬元左右。

       5.未盡到合理的審查義務：未審核清楚被告劉XX是否具備購房資格。

       2017年12月25日，中介銷售于XX明確告知原告被告劉XX具備購房資格，給了原告合同能繼續履行的期待。直到庭審中被告劉XX又稱其不具備購房資格，原告才得知該情況。

       中介作為居間方，應當時刻關注被告劉XX是否具備購房資格，并且要求其提供購房資格證存檔?，F因中介未盡到審查義務，致使合同走向不明，其有不可推卸的責任。

       五、違約金計算標準及衡量標準

       合同第七條第1項約定違約金的計算方法“本合同條款三方應嚴格遵守，甲乙任何一方擅自解除，拒絕履行本合同，均由違約方向守約方支付本合同第二條確定的房屋實際成交價的20%作為違約金。實際損失超過違約金總額的，違約方應據實賠償?！?nbsp;

       1.若合同繼續履行，則原告主張三被告賠償34萬元的違約金。

       2.若合同因被告劉XX不具備購房資格（無證據支持）而無法繼續履行，則劉XX及中介應該賠償原告房屋轉售利益損失50萬元。

       涉案合同系2017年5月9日簽訂，當時正值房價高峰。2017年6月2日第二次限購政策發布以后，被告劉XX若不具備購房資格，只要其第一時間通知原告，原告也可以在短時間內以相同的價格二次出售涉案房屋。但其不僅沒有第一時間告知原告，直至庭審時，原告才得知?，F涉案房屋價格已經從16000元/㎡（106㎡，170萬元）降至12000元/㎡左右，即總價降至120萬左右。即使原告再次出售房屋也不可能售至170萬，被告不誠信的行為，直接導致原告轉售房屋的利益損失50萬元左右，其遠遠超過了違約金的數額，應當據實賠償。

       同時，中介未盡到合理的審查義務，審查被告劉XX的購房資格，整個履約過程中，多處違約行為，沒有盡到居間義務，只以獲取高額中介費為目的，不僅給原告造成巨大的損失，也拖延了原告防止損失擴大的最有利的時間，應當共同賠償原告轉售房屋的利益損失。

       整個合同履行過程中，原告無任何的違約行為，系真正的受害方和守約方。綜上，原告請求合議庭在判定違約金時充分考量現在的房屋市場價格，綜合考慮原告切實的損失情況，以判定違約金數額。

       以上代理意見，懇請合議庭予以充分考慮，作出公平、公正的判決，以維護原告的合法權益。

代理人：孫榮寧律師

河北泰科律師事務所

                                            2019年4月8日